Model Tenacny Act 2021: किराए पर घर लेना और देना होगा आसान!

अपने हक को जाने, रहें बेफिक्र! किरायेदार और मकान मालिक, दोनों के लिए फायदेमंद है किरायेदारी कानून | Adarsh kirayedari Adhiniyam 2021 | Model Tenacny Act 2021

Model Tenacny Act 2021 का मुख्य उद्देश्य भारत में किराये की जमीनों और विभिन्न प्रकार की संपत्तियों के लिए नए किरायेदारी के नियम और कानूनों को स्थापित करना है | साथ ही किरायेदार और मालिकों के बीच संबंध और जिम्मेदारियों को स्पष्ट करना है | इसे अभी तक चार राज्यों असम, उत्तर प्रदेश, तमिलनाडु और आंध्र प्रदेश द्वारा अपनाया गया है | किरायेदार और मकान मालिक के बीच रेंट से लेकर सुविधाओं तक किसी भी बात को लेकर विवाद हो जाता है | इन विवादों के समाधान के लिए केंद्र सरकार ने 2021 में नया किराये कानून को मंजूरी दी थी | इसमें मकान मालिक और किरायेदार दोनों के अधिकार तय किए गए हैं | हालांकि, अब भी ज्यादातर लोग इस कानून से अनजान हैं |

केंद्र सरकार के Model Tenacny Act यानी मॉडल किरायेदारी अधिनियम में कई प्रावधान हैं, जो किरायेदार और मकान मालिक दोनों के हितों की रक्षा करते हैं | इस कानून के अंतर्गत राज्य सरकारों को नए नियम लागू करने की अनुमति भी दी गई है | आइये जानते हैं इस कानून में मकान मालिक और किरायेदार को क्या-क्या अधिकार दिए गए हैं | Model Tenacny Act 2021, का उद्देश्य घर-दुकान या किसी परिसर के किराये को विनियमित करने और मकान मालिकों और किरायेदारों के हितों की रक्षा करना और किराया प्राधिकरण की स्थापना करना है | इसके जरिए सरकार देश में एक समान रेंटल मार्केट बनाने का मकसद रखती है |

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क्या होता है आदर्श किरायेदारी कानून 2021? | What is Model Tenancy Act 2021?

Model Tenacny Act 2021, भारत सरकार द्वारा तैयार किया गया है | किरायेदारी कानून का मुख्य उद्देश्य भारत में किराये की जमीनों और विभिन्न प्रकार की संपत्तियों के लिए नए किरायेदारी के नियम और कानूनों को स्थापित करना है | साथ ही किरायेदार और मालिकों के बीच संबंध और जिम्मेदारियों को स्पष्ट करना है | इसे अभी तक चार राज्यों असम, उत्तर प्रदेश, तमिलनाडु और आंध्र प्रदेश द्वारा अपनाया गया है | इस कानून के तहत संपत्ति मालिक और किरायेदार के बीच एक लिखित समझौता यानी रेंट एग्रीमेंट अनिवार्य है | रेंट एग्रीमेंट के रजिस्ट्रेशन के लिए प्रत्येक राज्य और केंद्रशासित प्रदेश में एक स्वतंत्र प्राधिकरण और यहां तक ​​कि किरायेदारी से संबंधित विवादों को लेने के लिए एक अलग अदालत की स्थापना की गई है |

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नहीं तोड़ सकते हैं ये Model Tenacny Act 2021 के नियम

• किसी भी संपत्ति को किराये पर लेने से पहले सिक्योरिटी डिपॉजिट जमा कराना होता है, लेकिन किरायेदारी कानून में इसके कुछ तय नियम हैं | आवासीय परिसर के लिए किरायेदार को सिक्योरिटी डिपॉजिट के तौर पर अधिकतम 2 महीने का किराया और गैर-आवासीय परिसर के लिए अधिकतम 6 महीने तक का किराया देना होता है | याद रखें मकान मालिक इससे ज्यादा सिक्योरिटी डिपॉजिट नहीं ले सकता है |
• किरायेदार के मकान छोड़ने के 1 महीने के अंदर मकान मालिक को सिक्योरिटी डिपॉजिट वापस देना होगा | वहीं, मकान मालिक द्वारा किराया बढ़ाने के लिए कम से कम 3 महीने पहले किरायेदार को नोटिस देगा |
• किराये की प्रॉपर्टी की देखरेख मकान मालिक और किरायेदार, दोनों को मिलकर करनी होगी | घर की पुताई और रंगरोगन आदि की जिम्मेदारी मकान मालिक की होगी, जबकि पानी के कनेक्शन को ठीक करवाना और बिजली कनेक्शन की मरम्मत आदि की जिम्‍मेदारी किरायेदार की ही होगी |
• इस कानून (Model Tenacny Act 2021) के अनुसार, मकान मालिक जब चाहे तब किरायेदार के घर नहीं आ सकता है | मकान मालिक को आने से पहले से 24 घंटे पहले किरायेदार को सूचित करना होगा | वहीं, किसी भी प्रकार का विवाद होने पर मकान मालिक, किरायेदार को बिजली-पानी की आपूर्ति को रद्द नहीं कर सकता है |
• यदि किसी मकान मालिक ने रेंट एग्रीमेंट में बताई गई सभी शर्तों को पूरा कर लिया है | इसके बाद भी किरायेदार, अवधि समाप्त होने पर परिसर खाली करने में विफल रहता है, तो मकान मालिक मासिक किराए को दोगुना करने का हकदार है और 2 महीने और उसे 4 गुना तक कर सकता है |

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केंद्र सरकार ने तीन केंद्र शासित प्रदेशों (यूटी) के लिए किरायेदारी नियम पारित किए | Central government passes tenancy rules for three Union Territories (UTs)

• केंद्र सरकार ने तीन केंद्र शासित प्रदेशों (यूटी) के लिए किरायेदारी नियम पारित किए हैं। प्रधानमंत्री की अध्यक्षता में केंद्रीय मंत्रिमंडल ने अंडमान निकोबार, दादरा नगर हवेली दमन दीव और लक्षद्वीप द्वीपों के लिए किरायेदारी नियमों को मंजूरी दे दी।
• संविधान के अनुच्छेद 240 के तहत, केंद्रीय मंत्रिमंडल ने अंडमान और निकोबार द्वीप समूह किरायेदारी विनियमन, 2023, दादरा और नगर हवेली और दमन और दीव किरायेदारी विनियमन, 2023 और लक्षद्वीप किरायेदारी विनियमन, 2023 की घोषणा को मंजूरी दे दी।
• किरायेदारी नियम, मकान मालिक और किरायेदार दोनों के हितों और अधिकारों को संतुलित करके केंद्र शासित प्रदेशों (Union Territories (UTs) में परिसर को किराए पर देने के लिए एक जवाबदेह और पारदर्शी पारिस्थितिकी तंत्र के निर्माण के लिए एक कानूनी ढांचा सुनिश्चित करेंगे।
• नियम किराये के बाजार में निवेश और उद्यमशीलता को बहुत जरूरी बढ़ावा देंगे। नियम समाज के कमजोर वर्गों, प्रवासियों, औपचारिक और अनौपचारिक क्षेत्र के कर्मचारियों आदि के लिए पर्याप्त किराये के आवास समाधान भी सुनिश्चित करेंगे।

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आदर्श किरायेदारी कानून 2021 के अंतर्गत परिचालन प्रक्रिया | Operating procedure under Model Tenancy Act 2021

• नई किरायेदारी के लिए मकान मालिक और किरायेदार के बीच एक लिखित समझौता जरूरी है और इसे जिला किराया प्राधिकरण को प्रस्तुत किया जाना चाहिए |
• यह कानून मौजूदा किरायेदारी के लिए प्रभावी नहीं है |
• अधिनियम में मकान मालिकों और किरायेदारों की भूमिकाएं और जिम्मेदारियां स्पष्ट रूप से बताई गई हैं |
• मकान मालिक की जिम्मेदारियों में घर की पेंटिंग, संरचनात्मक मरम्मत (किरायेदारों द्वारा की गई मरम्मत को छोड़कर), पाइपलाइन और बिजली के तारों का रखरखाव शामिल है।
• किरायेदारों की जिम्मेदारियों में सॉकेट और रसोई फिक्स्चर की मरम्मत, नालियों की सफाई, दरवाजे और खिड़कियों में ग्लास पैनलों को बदलना, आसपास खुली जगह का रखरखाव, जानबूझकर क्षति से बचना चाहिए, और भूमि मालिक को क्षति की सूचना देना शामिल है।
• किरायेदार मकान मालिक की पूर्व अनुमति के बिना संपत्ति को किराए पर नहीं दे सकते |
• किरायेदारों को संरचनात्मक परिवर्तन करने की अनुमति केवल तभी दी जाती है जब उनके पास मकान मालिक से लिखित सहमति हो |
• मकान मालिक किरायेदार को आवश्यक सेवाओं जैसे पानी, बिजली आदि का उपयोग करने से नहीं रोक सकता।
• किरायेदार के कब्जे वाले परिसर का निरीक्षण करने के लिए मकान मालिक को किरायेदार को 24 घंटे पहले सूचित करना होगा |

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इस अधिनियम की कुछ मुख्य विशेषताएं | Some salient features of this Act

1. किराएदारी, बेदखली और उप-किराएदारी के लिए शर्तें

A. किराएदारी समझौता: Model Tenacny Act 2021 में कहा गया है कि किसी भी परिसर को किराए पर देने के लिए, मकान मालिक और किरायेदार के बीच एक लिखित समझौते पर हस्ताक्षर किए जाने चाहिए। समझौते में यह निर्दिष्ट होना चाहिए:

1. देय किराया,
2. किरायेदारी की समय अवधि,
3. किराए में संशोधन की शर्तें और अवधि,
4. अग्रिम भुगतान की जाने वाली सुरक्षा जमा राशि,
5. परिसर में मकान मालिक के प्रवेश के लिए उचित कारण, और
6. परिसर को बनाए रखने की ज़िम्मेदारियाँ। समझौते की तारीख से दो महीने के भीतर किराया प्राधिकरण को समझौते के बारे में सूचित किया जाना चाहिए। यह आवासीय, वाणिज्यिक और शैक्षिक उद्देश्यों के लिए उपयोग किए जाने वाले सभी परिसरों पर लागू होगा।

B. सुरक्षा जमा राशि:

1. आवासीय परिसर के लिए दो महीने के किराए और
2. गैर-आवासीय परिसर के लिए छह महीने के किराए से अधिक नहीं हो सकती। सुरक्षा जमा राशि को मकान मालिक द्वारा किरायेदार को परिसर के खाली कब्जे में लेने के समय, उचित कटौती करने के बाद वापस कर दिया जाएगा।

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C. किरायेदारी अवधि: किरायेदार मकान मालिक से किरायेदारी अवधि के नवीनीकरण या विस्तार के लिए अनुरोध कर सकता है। किरायेदार को बढ़ा हुआ किराया देना होगा यदि:

1. किरायेदारी अवधि समाप्त हो गई है और उसका नवीनीकरण नहीं किया गया है, या
2. किरायेदार ऐसी किरायेदारी के अंत में परिसर खाली करने में विफल रहता है। यदि किरायेदार किरायेदारी के अंत में या किसी आदेश द्वारा किरायेदारी की समाप्ति पर परिसर खाली करने में विफल रहता है, तो उसे:

1. पहले दो महीनों के लिए मासिक किराए का दोगुना और,
2. उसके बाद जब तक वह परिसर में रहता है, तब तक मासिक किराए का चार गुना भुगतान करना होगा।

D. बेदखली: किरायेदार को बेदखल करने के लिए, मकान मालिक को ऐसी बेदखली के लिए किराया प्राधिकरण को आवेदन करना होगा। प्राधिकरण कुछ आधारों पर बेदखली का आदेश दे सकता है, जिनमें शामिल हैं:

1. सहमत किराए का भुगतान करने से इनकार करना;
2. दो महीने से अधिक समय तक किराया न देना;
3.  मकान मालिक की लिखित सहमति के बिना परिसर के हिस्से या पूरे हिस्से पर कब्जा छोड़ देना;
4. ऐसे दुरुपयोग से बचने के लिए लिखित नोटिस प्राप्त करने के बाद भी परिसर का दुरुपयोग करना; और
5. किरायेदार द्वारा लिखित सहमति के बिना संरचनात्मक परिवर्तन करना।

E. उप-पट्टा: मॉडल अधिनियम के तहत, उप-पट्टा देना प्रतिबंधित है, जब तक कि पूरक समझौते के माध्यम से इसकी अनुमति न दी जाए। मकान मालिक और किरायेदार को ऐसे समझौते के निष्पादन की तिथि से दो महीने के भीतर संयुक्त रूप से किराया प्राधिकरण को उप-किराएदारी के बारे में सूचित करना चाहिए।

2. विवाद निर्णय तंत्र

• मॉडल अधिनियम में विवादों के निर्णय के लिए तीन-स्तरीय अर्ध-न्यायिक तंत्र स्थापित करने का प्रस्ताव है (तालिका 1)। किराया प्राधिकरण और किराया न्यायालयों की नियुक्ति जिला कलेक्टर द्वारा राज्य सरकार की स्वीकृति से की जाएगी। राज्य सरकार क्षेत्राधिकार वाले उच्च न्यायालय से परामर्श करने के बाद प्रत्येक जिले में एक किराया न्यायाधिकरण स्थापित कर सकती है। मॉडल अधिनियम के तहत प्रावधानों से संबंधित मामलों पर किसी भी सिविल न्यायालय का क्षेत्राधिकार नहीं होगा।

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इस आदर्श किरायेदारी कानून 2021 के कुछ व्यापक उद्देश्य | Some broad objectives of this Model Tenancy Act 2021

• केंद्र सरकार ने 2 जून 2020 को मॉडल टेनेंसी एक्ट को मंजूरी दे दी है। इस एक्ट का उद्देश्य देश में एक जीवंत, टिकाऊ और समावेशी रेंटल हाउसिंग मार्केट बनाना है। पारदर्शिता और जवाबदेही लोकतंत्र की रीढ़ हैं, हमेशा इस पर अलग-अलग कानून बनाकर इसे व्यवहार में लागू किया जाता है।
• पगड़ी प्रणाली (पगड़ी प्रणाली एक पारंपरिक किरायेदारी प्रणाली है जिसमें किरायेदार बाजार दर की तुलना में नाममात्र किराया देते हैं और उन्हें परिसर को किराए पर देने और उप-किराए पर देने का अधिकार भी होता है। किराये के घरों से संबंधित विभिन्न रीति-रिवाजों और प्रथाओं के कारण किरायेदारों और मकान मालिकों दोनों का शोषण होता है।
• लगभग 1 करोड़ घर फिर से कब्ज़े के डर से खाली हैं। किराये की अर्थव्यवस्था का छाया बाजार, पंजीकरण में प्रक्रियात्मक बाधाएं, यह लोगों के सामने आने वाली एक बुनियादी समस्या है, मौजूदा किरायेदारी कानून इस स्थिति का उचित समाधान नहीं देता है। इसलिए, इस स्थिति को दूर करने के लिए, एक नया अधिनियम बनाया गया है जिसका नाम Model Tenacny Act 2021 है।
• महाराष्ट्र किराया नियंत्रण अधिनियम, 1999, दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम, 1958, तमिलनाडु भवन (लीज और किराया नियंत्रण) अधिनियम, 1960 जैसे कानून पहले से मौजूद हैं। उनमें से अधिकांश में दो दशकों से संशोधन नहीं किया गया है। इसलिए, वर्तमान स्थिति से निपटने के लिए एक कानून बनाना आवश्यक है।
• Model Tenacny Act 2021 के पीछे का उद्देश्य भारत में किराये के आवास और किराये की अर्थव्यवस्था की प्रक्रिया को बढ़ावा देना है। यह अधिनियम किराये के बाजार को बढ़ावा देगा जिससे निवेशकों को आकर्षित किया जा सके। इस अधिनियम का मूल्यांकन आवास एवं शहरी मामलों के मंत्रालय द्वारा किया जाता है। यह अधिनियम मकान मालिक और किरायेदार दोनों के लिए लाभकारी है, इस प्रकार यह दोनों पक्षों के लिए जीत का दृष्टिकोण प्रदान करता है। यह अधिनियम पूर्वव्यापी (अतीत से) नहीं बल्कि भावी (भविष्य से) रूप से लागू होगा।

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FAQs

Q. किरायेदार के पक्ष में कानून क्या कहता है?

किरायेदार को मकान मालिक द्वारा किराए में वृद्धि के लिए कम से कम तीन महीने का नोटिस दिया जाना चाहिए। किरायेदार को मकान मालिक द्वारा किए गए किसी भी आवश्यक मरम्मत का भुगतान करने से छूट है। किरायेदार को मकान मालिक द्वारा किए गए किसी भी अवैध हस्तक्षेप से सुरक्षा का अधिकार है।

Q. किरायेदार कितने साल बाद मालिक बनता है?

लेकिन कुछ परिस्थितियों किरायेदार चाहे तो मकान पर अपना अधिकार बता सकता है| दरअसल, ट्रांसफर ऑफ प्रॉपर्टी एक्ट कहता है कि एडवर्ड पजेशन (Edward Possession) के अनुसार, अगर कोई किरायेदार, किसी प्रॉपर्टी पर 12 साल तक या उससे ज्यादा समय से निवास कर रहा है (या कब्ज़ा किये हुए है) है, तो वह उस प्रॉपर्टी को बेचने का अधिकारी होता है|

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Q. मकान मालिक किराए के लिए परेशान करे तो क्या करें?

अगर जमीन मालिक ने अतिक्रमण किया है तो आप आईपीसी की धारा 441 के तहत पुलिस में शिकायत दर्ज करा सकते हैं। आप मकान मालिक को और नुकसान करने से रोकने के लिए अदालत से अंतरिम राहत की गुहार भी लगा सकते हैं। वाद की किसी भी अवधि में अस्थायी या अंतरिम राहत दी जा सकती है।

Q. किरायेदार को बेदखल करने के लिए मकान मालिक को क्या करना चाहिए?

बेदखली कार्रवाई शुरू करने के लिए, मकान मालिक को पहले किरायेदार को खाली करने के लिए 3 दिन का नोटिस देना होगा। मकान मालिक किरायेदार को व्यक्तिगत रूप से, किराये की संपत्ति पर छोड़ कर, या प्रमाणित डाक द्वारा नोटिस दे सकता है।

Q. क्या पुलिस भारत में एक किरायेदार को बेदखल कर सकती है?

बेदखली की मांग के लिए कानूनी नोटिस की सेवा अनिवार्य है। यदि किरायेदारों के साथ स्थिति खराब हो जाती है, तो भी पुलिस संपत्ति पर कब्जा करने में मदद नहीं कर सकती है। केवल किराया नियंत्रक न्यायालय, जिसके अधिकार क्षेत्र में संपत्ति स्थित है, उसे किरायेदार को बेदखल करने का आदेश देने की शक्ति है।

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Q. क्या आदर्श किरायेदारी कानून 2021 पुराने किराएदारी समझौतों पर लागू होता है?

यह कानून आमतौर पर नए किराएदारी समझौतों पर लागू होता है। पुराने समझौतों पर इसकी लागूता राज्य के कानूनों और विशिष्ट समझौते की शर्तों पर निर्भर करेगी।

Q. क्या मैं आदर्श किरायेदारी कानून 2021 के तहत किराए में वृद्धि को चुनौती दे सकता हूं?

हाँ, आप किराए में वृद्धि को चुनौती दे सकते हैं यदि आपको लगता है कि यह अनुचित है। आप किराया प्राधिकरण में शिकायत दर्ज करा सकते हैं।

Q. Model Tenacny Act 2021 किन राज्यों में लागू है?

यह कानून अभी भी पूरे देश में लागू नहीं हुआ है। 2021 में इसे एक मॉडल कानून के रूप में पेश किया गया था, और राज्यों को इसे अपने कानूनों में अपनाने के लिए प्रोत्साहित किया गया था। अभी तक, कुछ राज्यों ने इसे अपनाया है, जैसे कि- तेलंगाना, राजस्थान, और उत्तर प्रदेश, लेकिन कई राज्यों में इसे अभी भी लागू किया जाना बाकी है।

 Q. इस कानून का किराएदारों और मकान मालिकों पर क्या प्रभाव पड़ता है?

यह कानून किराएदारों को अधिक सुरक्षा प्रदान करता है और उन्हें मनमाने ढंग से बेदखली से बचाता है। यह मकान मालिकों को भी उचित किराया वसूलने और अपनी संपत्ति का प्रबंधन करने का अधिकार देता है।

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